Com a chegada do verão e a aproximação das férias, um segmento do turismo ganha espaço entre famílias que procuram uma forma diferente de organizar as viagens: a propriedade compartilhada e os modelos de férias programadas.
A lógica é simples. Em vez de pagar integralmente por uma segunda residência ou reservar um hotel todos os anos, o consumidor pode contratar uma forma de acesso recorrente a um empreendimento turístico.
Entretanto, existem diferenças importantes entre os modelos.
A princípio, Direito de uso e multipropriedade não significam a mesma coisa. Na multipropriedade, o consumidor adquire uma fração de tempo de um imóvel dentro de um regime de condomínio previsto em lei. Dessa maneira, no direito de uso, o consumidor pode adquirir contratualmente o direito de utilizar determinada estrutura durante períodos definidos, sem se tornar proprietário de uma fração imobiliária.
O crescimento desse mercado já movimenta bilhões de reais e ganhou força em destinos turísticos do Nordeste.
Mercado de férias compartilhadas cresce no Brasil
O mercado brasileiro de multipropriedade chegou a R$ 92,7 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV) potencial em 2025, segundo levantamento da Caio Calfat Real Estate Consulting divulgado pela ADIT Brasil.
O estudo mapeou 216 empreendimentos, distribuídos por 97 cidades de 18 estados, com 42.569 unidades habitacionais entre projetos lançados, em construção e prontos.
Já os dados preliminares do estudo de 2026 apontam 224 empreendimentos em 99 cidades e 18 estados brasileiros.
Portanto, o mercado continua ampliando sua presença territorial.
E o Nordeste participa diretamente desse movimento. Em 2025, a oferta corrente da multipropriedade contabilizava 29 empreendimentos na região, segundo levantamento divulgado pelo setor.
O que é multipropriedade?
A multipropriedade possui uma definição jurídica específica no Brasil.
A Lei nº 13.777/2018 acrescentou ao Código Civil o regime de condomínio em multipropriedade. Pela legislação, cada proprietário possui uma fração de tempo de um mesmo imóvel e pode exercer, durante aquele período, o uso e o gozo exclusivo da unidade.
Dessa maneira, a fração de tempo precisa ter, no mínimo, sete dias e pode funcionar em período fixo, flutuante ou misto. Na prática, imagine um apartamento de férias dividido entre vários proprietários.
Cada um possui determinada fração de tempo e utiliza o imóvel durante o período correspondente.
O consumidor compra uma fração imobiliária
Essa é a principal característica que diferencia a multipropriedade.
O comprador não adquire apenas uma reserva de hotel. Ele adquire uma fração de tempo vinculada ao imóvel, dentro do regime de multipropriedade.
A legislação também permite ao multiproprietário ceder sua fração em locação ou comodato e até aliená-la, observadas as regras aplicáveis ao empreendimento.
Por outro lado, o proprietário também assume obrigações, incluindo o pagamento das contribuições condominiais previstas para o empreendimento.
E o que é direito de uso?
O direito de uso segue outra lógica.
Nesse modelo, o consumidor não compra uma fração imobiliária do apartamento ou resort. Ele contrata o direito de utilizar determinada estrutura turística durante períodos previamente estabelecidos.
Um exemplo atual está em Ipioca, em Maceió, onde a MME Vacation Club lançou o Ipioca Mar Resort All Inclusive.
Segundo a empresa, o empreendimento funcionará em regime de direito de uso, com semanas anuais durante 26 anos. O consumidor não compra um apartamento, mas adquire semanas de utilização que poderá usar no próprio resort, trocar por hospedagens por meio da RCI ou, conforme as regras do programa, ceder, presentear ou alugar.
O resort tem previsão de entrega para 2030 e combinará o modelo de férias programadas com sistema all inclusive.
A diferença em uma frase
Multipropriedade: você adquire uma fração imobiliária com uma fração de tempo vinculada ao imóvel.
Direito de uso: você adquire o direito contratual de utilizar o empreendimento conforme as condições estabelecidas.
Essa distinção muda a relação do consumidor com o imóvel.
Veja a diferença entre os dois modelos
| Característica | Multipropriedade | Direito de uso |
|---|---|---|
| O consumidor compra uma fração imobiliária? | Sim | Não |
| Existe propriedade compartilhada do imóvel? | Sim | Não necessariamente |
| Uso em período determinado | Sim | Sim |
| Modelo possui regime jurídico específico na Lei 13.777/2018 | Sim | Não se confunde com a multipropriedade |
| Pode existir condomínio | Sim | Depende da estrutura contratual |
| Custos de manutenção/condomínio | Conforme convenção e contrato | Conforme contrato |
| Possibilidade de intercâmbio | Pode existir | Pode existir |
| Pode ceder o período? | A legislação prevê cessão da fração de tempo | Depende do contrato |
| Foco principal | Propriedade + uso | Acesso + uso |
A tabela resume a diferença geral. As condições concretas variam conforme cada empreendimento e contrato, por isso o consumidor precisa analisar a documentação antes de contratar.
Por que o modelo chama atenção no verão?
O calendário ajuda a explicar o interesse comercial.
O verão concentra férias escolares, viagens familiares e maior procura por destinos de praia. Consequentemente, empreendimentos turísticos procuram criar produtos que incentivem o consumidor a planejar viagens recorrentes.
A propriedade compartilhada também cria uma relação diferente com o destino.
Em vez de decidir todos os anos onde ficar, a família pode adquirir ou contratar antecipadamente períodos de utilização.
Além disso, alguns empreendimentos oferecem estruturas de resort, como piscinas, restaurantes, áreas infantis e atividades de lazer.
Assim, o produto deixa de vender apenas uma hospedagem.
Ele passa a vender uma experiência de férias recorrente.
Nordeste entra no mapa dos empreendimentos compartilhados
O litoral nordestino aparece com frequência entre os destinos escolhidos para esse tipo de empreendimento.
A combinação de praias, resorts, infraestrutura turística e demanda de férias cria condições para a expansão do segmento.
Veja alguns destinos onde já existem empreendimentos de propriedade compartilhada ou projetos relacionados ao modelo:
| Destino | Estado | Empreendimento | Modalidade |
|---|---|---|---|
| Ipioca / Maceió | AL | Ipioca Mar Resort All Inclusive | Direito de uso |
| Porto de Galinhas / Ipojuca | PE | Porto Alto Resort | Multipropriedade |
| Porto de Galinhas / Ipojuca | PE | Porto 2 Life Resort | Multipropriedade |
| Pipa / Tibau do Sul | RN | Pipa Island Resort | Multipropriedade |
| Porto Seguro | BA | Ondas Praia Resort | Multipropriedade |
| Jericoacoara | CE | Alchymist Luxury Resort | Multipropriedade |
| Maragogi | AL | Oikos Maragogi | Multipropriedade |
| Barra de São Miguel | AL | Areya Barra Resort | Multipropriedade |
| Aquiraz | CE | Dom Pedro Laguna | Multipropriedade |
Os empreendimentos foram identificados em páginas das próprias empresas e fontes setoriais. Por isso, a modalidade indicada na tabela se refere ao produto comercializado e não significa que todos funcionem exatamente da mesma maneira.
Em Porto de Galinhas, por exemplo, o Porto Alto e o Porto 2 Life aparecem no portfólio da GAV como empreendimentos de multipropriedade.
Em Pipa, o Pipa Island Resort possui documentação que estabelece o regime de propriedade fracionada e multipropriedade.
Em Porto Seguro, o Ondas Praia Resort também aparece entre os empreendimentos de multipropriedade comercializados no destino.
Já em Jericoacoara, o Alchymist Luxury Resort se apresenta como empreendimento de multipropriedade de alto padrão.
O que analisar antes de comprar ou contratar?
O crescimento do setor também exige atenção do consumidor.
Antes de assinar qualquer contrato, é importante entender exatamente o que está sendo adquirido. No caso da multipropriedade, o consumidor deve verificar a fração de tempo, a matrícula, as regras do condomínio, as despesas, os períodos de utilização e as condições para eventual transferência ou locação.
Já no direito de uso, a análise precisa se concentrar no contrato. Entre os pontos que merecem atenção estão:
- duração do direito;
- quantidade de semanas ou períodos disponíveis;
- datas fixas ou sistema de reserva;
- regras para alteração de datas;
- taxas anuais;
- custos de manutenção;
- serviços incluídos;
- serviços cobrados separadamente;
- regras para convidados;
- possibilidade de transferência;
- possibilidade de aluguel;
- regras de intercâmbio;
- taxas cobradas pelo intercâmbio;
- condições de cancelamento;
- reajustes previstos no contrato;
- prazo e condições de entrega, quando o empreendimento ainda estiver em construção.
O preço não deve ser o único critério
Um produto de férias compartilhadas pode parecer barato quando comparado com a compra de um imóvel inteiro. Porém, a comparação correta exige considerar o custo total ao longo do contrato, incluindo parcelas, taxas, manutenção, condomínio quando houver, serviços adicionais e outros encargos previstos.
Da mesma forma, não é correto tratar automaticamente esses produtos como investimento financeiro.
O objetivo principal pode ser o uso turístico, e a eventual possibilidade de locação ou transferência depende das regras do empreendimento e do contrato.
Um mercado que começa a vender mais do que hospedagem
O crescimento da multipropriedade mostra uma transformação no turismo brasileiro.
Em 2020, o mercado reunia 109 empreendimentos. Os dados preliminares de 2026 apontam 224. No mesmo intervalo, o número de cidades com projetos passou de 67 para 99.
O setor também procura diversificar os produtos.
Resorts com parques aquáticos, experiências gastronômicas, estruturas infantis, sistemas all inclusive e intercâmbio internacional passaram a integrar a proposta de vários empreendimentos.
A lógica, portanto, vai além da compra de uma hospedagem.
O mercado tenta transformar o turista ocasional em usuário recorrente de um destino ou de uma rede de férias.
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E qual modelo faz mais sentido?
Não existe uma resposta única. A multipropriedade atende a quem procura uma relação de propriedade com uma fração de tempo do imóvel e aceita as obrigações correspondentes ao regime.
O direito de uso, por outro lado, pode atender quem procura principalmente acesso programado a férias, sem adquirir uma fração imobiliária.
A diferença parece pequena quando apresentada em uma propaganda. Na prática, porém, ela muda a natureza da relação com o empreendimento.
Por isso, antes de fechar negócio, a pergunta mais importante não deveria ser apenas “quanto custa?”.
Deve ser:
“O que exatamente estou comprando e quais obrigações terei durante todo o período do contrato?”
Portanto, com o verão se aproximando e novos resorts chegando ao litoral nordestino, essa distinção tende a aparecer cada vez mais nas ofertas de turismo.
E entender a diferença pode ser tão importante quanto escolher o destino das próximas férias.
